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【20代からの不動産講座】サブリース契約は危険?知られざるデメリットも!

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不動産投資の勉強をはじめていると「サブリース」や「家賃保証」という契約がありますが、

いい面もあれば悪い面も聞こえてくると思います。

まず不動産を購入するまでに半年間調べた私の見解では「サブリースありきで投資をしたら100%不幸」です。

今回はサブリース契約のデメリットや危険をまとめます。

サブリース契約とは?

改めて説明すると、空室が発生してもしなくても関係なく、毎月定額がオーナーに支払われる仕組みです。

例えば募集家賃が80000万で空室がある月が発生しても、70000万は必ず支払われるので空室リスクは気にしないでくださいというやつです。

サブリースは誰のため?

そもそもサブリースは不動産会社に有利な仕組みと言われています。 空室リスクが95%だと試算されていたら、サブリースはだいたい賃料の10%で契約することになるでしょう。

積極的にサブリースを勧めてくるところはむしろ、危険だと思った方がいいです。

サブリース契約のメリット

心の平安が得られる気になるという点です。あやふやです。

なぜ、得られる気になるだけ?実際に得られないのかという話は後述。

サブリースのデメリット

サブリースは家賃を保証するという点で安心感がみられますが、むしろ危険なことが多いです。

リスク①:賃貸保証金額の減少

物件を所持している期間、保証される金額は保証会社側で変更する権限がある契約があります。

つまり、極端な話「おっすまん、急に家賃を70000円から20000円にしますわ・・・結構厳しい状況でして・・・」 みたいなことされてしまうわけです。

家賃保証契約によりますが、ようはそういうこともできてしまうので気をつけましょう、というわけです。

リスク②:倒産リスクが高い場合もある

「サブリース契約 かぼちゃの馬車」とかで調べるとすぐ出てくる有名な事件があります。

www.rebax.co.jp

客付もできない悪質な物件でサブリース契約をつけてオーナーをつけていたんですが、

融資の契約変更によって、オーナーも賃貸者もつかずに経営が赤字になって、 結局家賃保証も払えなくなった、という事件です。

というか客付もできなさそうな物件にサブリースで買う方も買う方です。笑

リスク③:解約期間まで長く、違約金も発生する

サブリース契約にすると、2年から5年間は契約を変更することができない契約も多いのが、リスクの1つです。 また、もしどうしても変更したいとなった場合の違約金がある場合もあります。

リスク④:そもそも利回りが破綻している

そもそも家賃収入がすべて払われることはほとんどないので、諸々経費等いれたら収支はマイナスになりそうなことは否めません。

特に都内などは金利とイールドギャップが大きくないのにわざわざ10%下げるくらいなら 客付か家賃下げた方がよっぽどトータルプラスです。

補足:あくまでオプションのひとつで、基本は不要

サブリース契約を歌う不動産会社が悪いわけではなく、オーナーがどうしてもということであれば、という会社なら 問題ないでしょう。

正直に「サブリースの方が損ですよ」と言ってくる不動産会社さんもいるくらいです。

まとめ

結論、サブリース契約ありきの物件、不動産は1000人中1000人が否定すると言っていいレベルです、という話でした。

契約だけではなく、物件を選ぶ際の注意点をまとめた記事はこちらに書いてます。

www.geek-work.tokyo