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区分マンション投資は地方でやるべき?都内とメリットデメリットを比較【20代からの不動産投資】

f:id:hacchan320:20190929165102j:plain 今日は区分マンションの購入エリアで地方と都内の比較をしていきます。

不動産投資として区分マンションを検討する場合、エリアは非常に重要です。

特に、東京、大阪など、どのエリアが投資に向いているかは非常に悩みます。

そこで今回は都内と大阪や福岡など大都市の物件どちらがおすすめかをメリットデメリットで解説します。

エリアによる物件の違いは、収益に直接影響する

エリアによって異なる物件の条件は「利回り」「価格の下落率」「賃貸のつけやすさ」「ローンの借りやすさ」などがあります。

都内の物件のメリット①:空室リスクはほぼない

都内で物件を買うメリットのひとつは、空室リスクはほぼないということですね。

不動産投資では空室期間をいかに少なくして、家賃収入を得ることを考えます。

東京の賃貸需要は日本で最も高く、現在も東京への人口流入数は増え続けています。

もちろん大阪や大都市の駅前なら賃貸需要は高いですが、エリアによって賃貸需要が低い場合があります。

特に駅付近でも特に通勤などに便利なエリアを入念にリサーチする必要があるので、注意が必要です。

都内の物件のメリット②:価格の下落率が低い

東京は土地の価格が最も高いことも特徴です。

中央区、港区、千代田区など東京3区以外でも、23区内では概ね土地の価格は横ばいか、上がっていることがわかります

www.sumai-surfin.com

上のデータは2014年のデータで少々古いですが、下のサイトでも、リアルタイムで売られているマンションの騰落率をランキングで確認できます。

東京都の中古マンション騰落率ランキング|マンションレビュー

見ると、江東区の物件では、13年間で、騰落率67%です。

f:id:hacchan320:20190928152029p:plain

つまり、新築のときから67%物件の価格が上がっているということになりますので、

2000万で購入した物件が3340万で売却できる計算になり、キャピタルゲインが見込める物件だったということになります。

ここまで物件の価格が上がるのも日本では東京くらいです。

都内の物件のデメリットは?

都内の物件にも、デメリットはあります。

都内の物件のデメリット①:利回りが低い

東京の物件は空室リスクが少ない分、金融機関が査定する物件価格が高く設定されるため、運用利回りが地方より低くなります。

一般的に、リスクが高い方が利回りも高くなりますので、都内の物件は低リスクである以上利回りが低くなるのは自然な考えです。

よりリスクをとって高利回りで運用したい人は地方の方がいいでしょう。

都内の物件のデメリット②:物件の価格が高くなり、投資できる戸数が少なくなる

利回りが高いこと起因するのですが、物件の価格が高くなることで、ローン限界まで借り入れできる物件の数が大阪などよりも 少なる可能性があります。

安い価格帯の物件を持つことも可能ですが、近年東京23区ではワンルームマンション規制が作られ、最小25平米の物件しかつくれなくできなくなっています。

こちらは日本在宅さんが公表している東京23区ごとの規制の内容です。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/kaihatukiseinozyoukyou.pdf

戸数が少ない=投資のパフォーマンスが低くなってしまうので、

1600万代の物件を5戸もつとした場合、8000万のローンを組んで投資をします。

家賃が7万とした場合は毎月35万、年間420万の残債返済ができます。

いっぽい東京は中古の物件価格が2000万を超えることが多く、8000万で4戸までしか持てません。

家賃7万程度だと5戸持った方が投資効率はよく、税金の還付も使ってよりキャッシュを生み出すことが可能です。

大阪・福岡などの物件のメリット①:利回りが高い

東京が利回りに比べ、大阪や福岡の区分マンションの物件は利回りが少しだけ高い傾向があります。

実感値としては、0.5%~1%程度高い程度で、もちろん1棟ものだったりするともう少し差が出る気がします。

大阪・福岡の物件のメリット②:物件価格が安い

大阪や福岡の物件は比較的安く、年収が低い人でも3戸ほどもつことができます。

戸数を多くもつことで、投資で回せる金額が多くなりますので、運用効率と資産を増やすことができます。

大阪・福岡などの物件のデメリット①:物件価格の下落率が東京よりも高い

東京が土地の値段が値下がりしにくい一方、地方大都市は比較的値下がりがしやすいです。

人口の流入数だけでなく、開発が進んでいるエリアも先ほどの東京の江東区などと比べるとあまり多くなく、売却価格が上がることはあまり見込めません。

大阪・福岡などの物件のデメリット②:家賃が安すぎる物件も存在する

物件価格の安さとも関連しますが、家賃が安すぎる物件の場合、シンプルに利益が出ないリスクもあります。

空室時の修繕にかかる費用、支払う税金など必ず発生する固定費用が、投資の収益を減らしてしまうということになります。

例をある駄菓子屋さんを経営する場合に例えると、どんなに小さなお店でも電気代や土地代などはかかりますよね。

もしそのお店の客足が良く、在庫あまりなどない状態でも、単品買いが多く、売り上げが月5万程度にしかならない駄菓子屋さんと同じことです。

月々の家賃収入が低いということは実質利回りだけでは見えないデメリットがあるということです。

東京で価格上昇が見込めるエリアを見つける方法は?

自己責任のうえご判断いただきたいですが、市町村区ごとに開発予定の情報などが形成されてます。

気になる物件があれば、開発状況を見てみるとよいと思います。

こだわりがなければ都内や関東がおすすめ

地方の方がわずかに利回りは高いのでいいとは思いますが、安定性など総合的に見ると都内で購入がいいと考えています。

理由としては、いい物件を厳選すれば東京でも高利回りの物件は手に入りますし、好材料が今後も増えてくる可能性は東京近辺の方が多くあります。

大阪万博やオリンピックなど、ビックイベントが不動産の物件価格へ与える影響は限定的と言う意見が多い中、東海道新幹線の開通で品川へのアクセスを整備している動きもあり、比較的ポジティブと捉えております。

その他、不動産投資に関する記事をまとめていますのでよろしければぜひ。

www.geek-work.tokyo

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