絶賛流行中の都心の区分マンション投資ですが、絶対に買ってはいけない区分マンションの特徴、種類をランキング形式で紹介していきます。
現在不動産を保持していますが、購入までに10以上の不動産会社の方から物件の話を聞いてきました。
何をもって買ってはいけないか、というのは観点や判断が分かれますし、
最終的には投資家である自分自身で判断することが必要ですが、私が思っていることや、特に一般的に言われている内容をまとめました。
- 第五位：35年ローンで月々の手残りキャッシュフローがマイナス
- 第四位：想定家賃が割高
- 第三位：物件の価格下落が早いエリアにある
- 第二位：購入価格が割高
- 第一位：新築マンション
- すべては割安物件を選ぶことが大事
第五位：35年ローンで月々の手残りキャッシュフローがマイナス
都心の区分マンション投資は利回りが比較的手残りが低いのですが、35年ローンで組んでも家賃収入よりも月々の手出しが2万などという物件は、何かがおかしい物件です。
- 利回りがそもそも低く、物件が割高
- 管理費、修繕費が高い
- 金利が高い
金利や管理費、修繕費は一概には悪いと言えませんが、利回りが悪く、売却時の価格も下落する可能性のある物件の可能性があります。
「実質利回りは4%いかないですよ」なんていう不動産会社もありましたが、嘘100%です。
都内で築10年以内で利回りが4%以上の物件はありますので、きちんとした物件を提案してもらう不動産会社にしましょう。
私が優良な物件を提案してもらえると思う不動産会社さんは２つほどあります。
※記事の最後にリンクをはっておきます。
不動産会社さんは慎重に選びましょう。
第四位：想定家賃が割高
suumoなどで同等の条件の物件の家賃を調べましょう。
もし想定よりも高い場合、利回りを高く見せるために想定賃料を高く見せている可能性があります。
結果として、月々の手出しが想定よりも増えてしまう可能性があります。
第三位：物件の価格下落が早いエリアにある
横浜、都心なら物件の価格が下落しないという話を不動産会社から聞くと思いますが、実はエリアによって、騰落率が高く物件価格が下落しやすいエリアがあります。
例えば都内なら、北区や足立区は騰落率が下がっていて、売却時には価格下落のリスクが高いです。
横浜の物件も、みなとみらいから横浜駅にかけた沿線から離れたエリアの物件は結構びっくりする勢いで価格が下落します。
個人的な感覚ですが、見抜きにくいランキングでいえば第一位です。
不動産土地情報システムやhomesなどをしっかり見て、
購入する住所の物件の価格を確認し、気をつけましょう。
第二位：購入価格が割高
単純に、購入価格が高い物件ですね。
一般的に不動産サイトに公に出回っている物件でなければ不動産会社が利益を乗せて販売している物件です。
つまり、相場よりも利益が乗った物件で投資家に出回ってくるのです。
なので、物件価格には疑いを持ってかからないといけません。
不動産会社もエース級物件や雑魚物件をカードとして、購入したい人のリテラシーに合わせて物件を提示してきます。
物件の良し悪しの前に節税効果や保険の効果を説いてくる場合は、物件の良し悪しについても説明を求めてみてください。
第一位：新築マンション
お待たせいたしました。やはりここで登場です、新築。king of NGは新築です。
新築区分マンションを投資用で買うことほど、有名なNG事例はないでしょうね。
よくある口説き文句のパターンは「２つ物件を購入して、節税効果を高めましょう。一つは中古、ひとつは新築マンションで購入しましょう」というパターンです。
勧めてくる不動産会社からは「新築は賃貸需要もあって、すぐに埋まります」といわれると思います。
はい、それは本当ですが、下落した価格の影響の方がはるかに大きいです。
１ヶ月空室で数万円が手出しになっても、売却時の500万の下落の方がはるかに痛手です。
そもそも、都心なら賃貸需要が高いので新築じゃなくても客付はほとんど困りません。
あくまで住居希望の人の目線にならないように注意しましょう。新築がよく見えるのはそのせいです。
「35年後に残債は0です」という話があるにしても、35年も一つの物件を持つ方がリスクですし、新築は購入価格も高いため、月々の手出しは1,2万程度必要になってくるはずです。
家賃が高く修繕費が低い状態でも月々の手出しが1,2万円なのに、10年後には家賃が数万下がり修繕費もいくらになってしまうんでしょうかね。。。
想像しただけで購入したくもありません。
すべては割安物件を選ぶことが大事
いかがでしょうか。
物件を勧めてくる不動産会社にはクソな業者もたくさんあります。
相場の目線でいかにちゃんとした物件かを見極めて、購入しましょう。
ちゃんとした物件を購入すれば、月々のキャッシュフローでプラス数千円〜1万円程度の収入を得ることができ、税金の還付も含めて毎年50~100万程度はプラスにする物件を得ることができます。
10以上の不動産会社とあった中で優良、まともな物件を紹介してくるのはスマイルエージェントさん、JPリターンズさん、GA technologiesさん、SYLAさんあたりでしょうか。
※SYLAさんははじめ新築を勧めてきましたが、新築を断ると中古はそれなりにいい物件を扱っています。
個人的な一押しはスマイルエージェントさんですが、JPリターンズさんもいいと思います。
そのほかに、物件購入時の細かなチェック項目は以下にまとめています。