今日は不動産 ローン、デメリットについて紹介しておきます。
借入金を数千万して不動産投資をするわけですから、不動産でローンを組むことに対する不安があると思います。
私も突然数千万円のお金を借りて投資をするということにあまり実感が持てませんでした。
不安になる理由を考えてみるとデメリットやリスクがはっきりしていないことだとわかりました。
そこで今日は、ローンを借りたことで身の回りで困るデメリットを書いていきます。
- 他の不動産のローンが組めなくなる
- 自動車、自宅のローンが下りずらくなる
- 空室が発生した月は家計を圧迫する
- 途中で売却する場合も家計を圧迫する
- 物件に事故や災害がおき、なくなったら、借金が残る
- ちなみに・・・ローン返済者が病気や事故などになったらローンの返済は必要ない
- ローンを借りたときの最悪のシナリオより身近に発生することが意外と大事かも
他の不動産のローンが組めなくなる
不動産投資をするときにサラリーマンの借り入れ可能限度額、実はかなり借りることができます。
年収1000万以下であれば年収の5～9倍近くまで借り入れることが可能ですし、1000万をこえるとさらに限度額の倍数があがります。
もし区分だけではなく、1棟も検討に入っている場合はローン一杯まで区分を買うのではなく、区分購入→売却→得たキャッシュなどをもとに1棟購入という方法もあります。
1棟はリスクも高いし、管理も大変だということで区分だけでいいということであれば、区分で買い進めていいと思います。
自動車、自宅のローンが下りずらくなる
車や自宅を購入したいとなった場合、限度ギリギリまで借り入れをしていると融資を受けることが難しくなります。
車は数百万円程度でしたら審査に通らないなんてことはほとんどないと思いますが、家の借り入れの場合は額も大きくなるので注意が必要です。
ただし、自宅用で購入した場合銀行はあまく融資するとは聞きますが、今後の金融情勢でどうなってくるかは不透明なところです。
プライベートへの影響が一番大きいのはこのデメリットではないでしょうか。
空室が発生した月は家計を圧迫する
ここからは、ローンの返済に関する家計圧迫につながるデメリットですね。
空室が起きたらローン返済額を自腹で払うことになるという話です。
貸している人がいる期間はローンの返済は家賃で返していけるため、家計は何も影響はありませんが、空室が発生した月は家賃分でまかなっていた分を自分の預貯金から支払います。
例として、35年ローンで2000万程度で金利1.65％で借りていた場合は、月々の支払は1戸につきだいたいですが、6,7万円程度ですね。
途中で売却する場合も家計を圧迫する
途中で売却する場合、残債（＝残っている借金）を売却した価格で売ったお金で返すことになります。
投資が成功しているパターンでは売却益の方が残債を上回り最終的な収支はプラスとなるので出費はかかりません。
が、
もし売却する価格がとても低い場合、残債を返せなくなってしまいます。 そのままローンの借金を家賃なしで返済していくか、まとめて貯金をつかって返すかを迫られます。
要は借金が残ってしまう、ということですね。
出口をいつ頃に設定するかで、売却した最終利益は大きく変わってきます。
例えば、区分マンションの場合は５～15年程度は保持しないとまとまった利益は絶対に出ませんが、
もし税金対策だとしても、中古マンションであれば減価償却効果が過ぎた期間は税金の還付設けられなくなり、マイナスになる可能性もあります。
購入時期は物件の税金効果と築年数のどの時期で売却するのがいいか、よく検討しましょう。
税金効果も含めた、最適な物件年数そのうち記事にまとめます。
物件に事故や災害がおき、なくなったら、借金が残る
物件が復旧不可になったなど、賃貸がつけられなくなる状況に万が一なった場合は、当然ですが借金が残ります。
不動産投資のリスクは火災、地震などありますが、地震によって建物が倒壊することはほとんどありません。
唯一火災が確率としては気になるところですが、火災保険である程度賄うこともできます。
もちろん、ローン全額が保証されることは少ないので、リスクであることに違いはないです。
今日は不動産のリスクについては割愛しておきますが、別途書いておきます。
ちなみに・・・ローン返済者が病気や事故などになったらローンの返済は必要ない
不動産投資はサラリーマンの給与から支払うことはないようにできていますが、
万が一、給与所得を稼ぐ人が病気になったら、ローンの返済がどうなってしまうのか不安ですよね。
実は不動産を購入する際には「団体信用生命保険」というものに必ず入らなければなりません。 要は万が一返せる人がいなくなった場合は、返済を免除できる保険に入ることになります。
例えば働きがしらの父親が病気でもう働けなくなってしまったなどしたら、残債分は振り込まれることになります。
ローンを借りたときの最悪のシナリオより身近に発生することが意外と大事かも
空室や売却については投資をする以上、ある程度受け入れることが必要になってきます。
株やFXも、国や企業が破綻をすれば大損失ですし、仮想通貨もハッキング被害にあう可能性があります。
ローンを借りることで一番身近に困ることは「車や物件を購入するお金が借りにくくなる」という点につきると思いますので、
購入前にライフプランと照らし合わせて購入するといいと思います。