今日は区分マンションの投資失敗パターンを紹介します。
特に区分マンションは初期費用もかからず、はじめやすいと思われていますが、その分ちょっとした条件を見落とすだけで利益が転じてマイナスになることもあります。
正しくポイントを抑えることで安定的に資産を運用できる有効な投資方法であることは変わりないですが、最悪のケースを想定しておきましょう。
- 不動産投資の方法で比較をすると、区分マンション投資はリスクは小さく、リターンはミドル
- ①月々の収支が変動し、マイナスに転じた（発生確率：高、影響：大）
- ②数年後、売却価格が急落した（発生確率：高、影響：中）
- ③家賃保証金を一方的に下げられた（発生確率：中、影響：大）
- ④不動産会社の実質の倒産、費用の持ち逃げ（発生確率：低、影響：大）
- 投資はいつも最悪のケースを想定
不動産投資の方法で比較をすると、区分マンション投資はリスクは小さく、リターンはミドル
区分マンションは不動産投資の中ではリスクは少ない方だと言われています。
詳しくはこちらの記事に。
しかし、失敗事例がないわけではなく、なぜ失敗してしまったのかは叩き込んでおかないと資産を守れません。
区分マンション投資の場合、失敗には大きく４つあります。
①月々の収支が変動し、マイナスに転じた（発生確率：高、影響：大）
毎月の手出しの支払い額が大きくなってしまい、失敗するパターンです。
マンション投資は、金利の返済を上回る家賃収入を月々で得るインカムゲインと、売買の利益を出すキャピタルゲインの2種類の収益の総合成績で成果が決定します。
月々の収支成績が下がってしまう、つまりインカムゲインがどんどんマイナスに転じることで、毎月の資金繰りに影響が出てくるレベルが最悪のパターンですね。 ほとんど聞いたことはありませんが、複数戸保持していたりすると有り得る事例です。
どんな物件を買うと起こってしまうかというと？
購入時に月1000円の収益の低いインカムゲインで購入する、もしくは新築のような新しい築年数の物件を購入すると、毎月の手出しが発生すると聞きます。
手出しの出費が1~数万円などになる場合ですね。
なぜ突然、月々数万円のマイナスになってしまうのか、、、、理由は２つあり、管理費・修繕費の上昇、家賃収入の下落の２つです。
経年経過するとマンションの修繕にお金がかかったり、エレベーターを直したり水道周りに工事がはいったりと、修繕費があげられる可能性があります。
新しい物件は管理費・修繕費が安い＝今後上昇するリスクがある
という情報が入っていないと、突然のコスト上昇で月々手出しのリスクがあるにも関わらず、で購入してしまいますよね。
家賃収入の下落は新築・中古問わず下落が発生します。
家賃下落が大きいエリアで物件を購入すると、物件相場より明らかに高い物件には人が入居しないので、どうしても賃料を下げざるを得ないことになります。
②数年後、売却価格が急落した（発生確率：高、影響：中）
管理費・修繕費が安く手出しのお金がなくても、失敗するパターンです。
相場より高い物件としらずに購入してしまったり、築3年以内などの築浅物件を購入してしまった場合には、売却価格がかなり下がった状態で売買をしなければなりません。
相場価格は購入する前にインターネットで確認できるので、忘れずに確認しましょう。
①の失敗と同様に、エリアによって物件価格が下落しやすいエリアがあるので、homes,LIFULLなどの不動産サイトで確認しておきます。
③家賃保証金を一方的に下げられた（発生確率：中、影響：大）
サブリース契約の失敗な事例は「かぼちゃの馬車」ですね。有名すぎて業界で知らない人はいないでしょう。
サブリース契約は「空室が発生しても、不動産会社から毎月一定額振り込まれます」とうたった契約です。
一見「え、最高じゃん」と思うでしょうが、めちゃくちゃ危ないリスクを孕んでいます。
基本的にはサブリース契約は基本的にはおすすめしません。理由は２つあります。
１つ目の理由は保証額が投資のわりに合わないからです。通常の家賃から10%前後差し引かれた金額なので投資の採算が合いません。
２つ目の理由は、毎月の保証額を不動産会社から一方的に減らすことができることができるからです。
基本的に家賃保証は同じ金額を保証する契約になっていることはほぼなく、経営悪化などを理由に保証金額を下げることもあります。
こうなってしまうと、返済額よりも低い家賃に設定されてしまうこともあります。。。悲惨でしかありません。
にも関わらず、サブリースを一度結んだら変更できないなどという契約を結んでくる不動産会社もあります。
サブリース契約を完全批判してはいませんが、少なくとも契約の変更ができる契約にしましょう。
④不動産会社の実質の倒産、費用の持ち逃げ（発生確率：低、影響：大）
ほぼ聞いたことがありませんが、「かぼちゃの馬車」は直近では最も大きな事例かと思います。
「かぼちゃの馬車」の事例は不動産会社は実質の倒産に追い込まれていて、オーナーは物件を手放さざるを得ない状態です。
不動産会社の見極め方は別の記事で解説していきます。
投資はいつも最悪のケースを想定
不動産に限らず、株、FXなど、すべてリスクや失敗のケースはつきものです。
失敗だけではなく、投資のためのリスクもきちんと理解して、資産運用をしましょう。