今日は不動産の価格の算出方法についてまとめたいと思います。
初めに書いておきますが不動産投資の中でも比較的高度で専門的な内容です。
物件の価格の査定は物件選びでも特に重要です。利回りやキャッシュフローよりも、何よりも重視しています。
私は今年物件を購入しましたが、それまでにどんな物件を買うべきかを半年以上調べていました。
不動産を購入するまでに、損しない物件を買わされない方法を調べた結果、結論いかに割安の物件を買うか、ということが重要だと気づいたからです。
つまり、割安な物件を判断する方法がわかれば、割高な物件を買わされることもなく、適切で割安な物件を見極めることができ有益な投資につながります。
今日はこんな人向けです。
- 割安な物件を見極めたい
- 積算価格の求め方を知りたい
- 不動産投資で損をしたくない
- 売却時に利益を確実に得たい
評価価格に基づいた不動産価格を確認する
割安な物件を見極める方法は２つあり、１つは物件の価値を算出することです。
物件の価格は評価価格に基づいて決まります。
評価価格とは、いくつかの条件に基づいて「この数字ならこれだけの値段がつく」という客観的に評価された金額です。
方法によって異なりますが、利回り、土地の坪単価、路線価、道路と接している数、土地に対する建物の面積などを元に算出されます。
評価価格の求め方は2種類
評価価格は有名な方法として、2種類の方法で算出されます。
ひとつは収益還元法、もうひとつは積算法です。
収益還元法は家賃に対する物件の売却額、つまりはコストに対して得られる現在価値の大きさです。
考え方としては、「現在の収益が続くとした場合の価値の大きさ」と捉えられるので、現時点で収益性が高い物件の比較には利用できると思います。
対して積算法は土地と建物に対する資産としての価値をそれぞれ評価し、算出する方法です。
調べる情報も多く正確に算出するのが難しいのが特徴ですが、厳密に資産としての評価をするのでよりシビアに評価がでます。
もちろん、収益還元法を組み合わせて評価をすることが普通ですが、融資する際に利用している銀行が多いため、重要であることに間違いありません。
では、それぞれの方法の算出方法をまとめます。
収益還元法
収益還元法で算出する積算価格の求め方は非常にシンプルで、表面利回りに対する相場家賃で決定します。
評価価格 =年間家賃収入÷表面利回り
例で解説します。
表面利回り：5%
想定家賃収入：月8万（年間96万）
この物件の評価価格は年間家賃収入÷表面利回りなので、96万÷0.05=1920万となります。
シンプルですね。厳密には諸費用を引いたり、空室率を加味して算出する収益還元法もありますが、今回はざっくりした内容でまとめます。
積算法
積算法は説明の通り、土地の価格と建物の価格を算出します。
評価額=土地の価格＋建物の価格
土地の価格、建物の価格の求め方を、かなり簡略化した形で解説します。
土地の価格の算出方法
土地の価格は「公示地価」「基準地価」「相続税路線価×面積」のどれかで算出します。
銀行で特に利用されるのが「相続税路線価×面積」なので、この計算方法をまずは覚えましょう。
相続税路線価とは、国税庁が公表している土地の価格を算出するための基準の価格です。
実際に住所の単位で所有している物件の土地の価格を算出します。
路線価の見方は別途紹介しますが、土地に面している道路によって決まる相続税路線価を出します。
次に、区分マンションの土地の面積を求めます。
区分マンションの場合、土地の持分はわからないので、敷地面積に対して占有面積の割合をかけます。
「占有面積の割合」は自分で計算するのが大変なので、不動産会社の方に聞いてみましょう。 もしわからないといわれたら、「マンション全体の延べ床面積」は聞けると思うので、延べ床面積をマンションの全戸数で割った値を使います。
ここまでで、相続税路線価、土地面積がもとめられました。
建物の価格
建物の価格を求めるのに必要な情報は「マンションの占有面積」「経過年数」「マンションの構造」が必須です。
建物の価格＝再調達価格×延べ床面積×残存年数÷法定耐用年数
再調達価格と法定耐用年数はマンションの構造によってかわります。
再調達価格は中古市場のマンションの占有面積あたりの価値を算出する値で、銀行ごとに決められるですが目安はこのあたりだと言われています。
法定耐用年数は、資産として認められる上限の年数です。木造の方が低く、鉄筋コンクリート造の方が長くなっているのがわかりますね。
たったこれだけで、算出ができます。
積算法の計算例
例えば、以下の物件を購入したとします。
- 路線価：20万円/㎡
- 建物構造：鉄筋コンクリート造（SRC）（再調達単価18万円/㎡・法定耐用年数47年）
- マンション全体の延床面積：300㎡
- 購入物件の占有面積：20㎡
- 戸数：14戸
- 経過年数：15年
まず、土地の価格を求めます。
まずは、先ほど乗せた国土交通省のサイトで路線価を確認します。
今回は路線価が20万円/㎡だとします。
次に、路線価に対してマンションの土地の面積をかけることで求めます。
土地の価格=20×300/14=428.5万
次に建物の価格です。
建物の価格＝18×20×(47-15)÷47=245万
つまり、こちらの物件の積算価格は428.5万+245万=673.5万円と算出できました。
相場との比較も大事
ここまで面倒なことはしたくない人でも、簡単に物件の価格を評価する方法があります。
ここで不動産を評価するもう一つの評価の方法ですが、相場の取引履歴を確認することです。
土地情報システムのサイトでは過去に同じエリアでどんな物件がいくらで売買されているかを確認することができます。
地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省
欠点としてはこのサイトで集められた情報は任意回答のアンケートで集められているということもあり、すべてのデータが見れるわけではありませんが、
融資をする金融期間でも物件の取引履歴に基づいて評価することがありますし、参考としてはかなり役立つと思います。
物件の価格の査定は結構むずかしい
物件の厳密な査定はかなり難しいですが、少し情報を集めれば可能です。
今日はかなりラフな算出方法をまとめましたが、もう少し精度が高い方法が書いてある本もあるので紹介しておきます。
こちらは私も持っているのですが、より専門的な積算評価の方法を素人でもできる方法でまとめていて、区分マンションの投資戦略も書いているのでこちらも参考になると思います。
他にも不動産投資に役立つ記事をまとめています。