今回は不動産投資、区分、戸建て、1棟などなど投資対象の種類があるなかで、最適な購入戦略について解説します。
私も2018年頃から不動産投資を調べ始め、書籍を10冊以上読破して購入までいたりましたが、どの物件をどのように買い進めていくのがよいかわからないと感じることが多かったです。
不動産投資なので、大きな金額を投入したり、借り入れることもあり、リスクやリターンをはっきりさせたいと思うのは自然なことだと思います。
今回の記事を読むメリットです。
- 自分の投資目的に応じて、買うべき物件の種類や戦略が分かる
- 区分、1棟、戸建て投資のメリットやデメリットがわかる
- 不動産投資の戦略の決め方
- 不動産投資の種類
- ①区分投資
- ②一棟投資
- ③戸建投資
- リスクをとらずに可処分所得を月数万円増やしたいなら、区分投資投資。一刻も早く膨大な資産を築きたい、リスク許容する人は、1棟投資 or 戸建投資
不動産投資の戦略の決め方
例えば、「20代でリタイアしたい」とか「老後の心配をなくしたい」「資産を安定的に増やしたい」「子どもの養育費をためておきつつ、保険代わりにしたい」などなど目的がありますが、
それぞれを達成するために、資産を「いつまでに」「どのくらいのリスクで」「どの程度資産を増やしたいか」が重要になります。
それらが決まったら、あとは「初期費用」「年収などのサラリーマン属性」「難易度、投資にかける時間」「ローンの組みやすさ」などなどをもとに選んでいきます。
不動産投資の種類
不動産投資には、主に以下の４つの方法があります。
- ①区分投資
- ②一棟投資
- ③戸建投資
- ④その他（店舗、シェアハウス、民泊、駐車場など）
今日は難易度の高い④その他は除き、不動産投資には一般的な①～③の方法について説明します。
①区分投資
区分投資は「ワンルームマンション投資」のことですね。
１つのマンションのうち1部屋を購入し、住居者から家賃収入を得る方法です。
特に最近は都心や主要拠点のワンルームマンションが過熱しています。
理由は、単身世帯の賃貸需要が高く、圧倒的に空室リスクが低いからです。
基本的に賃貸需要が見込めないとどの物件を買ってもダメなので、
もし区分マンション投資を行うことを検討している場合は、都心の物件を購入することをおススメします。
メリット
①空室リスクが低い
あくまで都心など単身世帯が多いエリアを選ぶ前提ですが、客付けに困らず空室リスクもかなり低く安定した運用を行うことができます。
②初心者のフルローンが通りやすい
また、銀行も価格を試算しやすく、融資を受けやすい物件が多いという点です。
③管理が楽
管理会社が共用部分などを管理してくれますし、退去時など以外はほとんどやることがありません。
エレベーターの故障や共用スペースの修繕に気を遣うことはありません
デメリット
①月々のキャッシュフローがほとんどでない
月々のキャッシュフローはほかの投資方法と比べても、あまり得られません。むしろマイナスすらもあります。
よくても月1万～2万、マイナス数百円もあります。
長く安定的に資産を作り上げるということが目的なので、ローン返済額と売却した利益・損失で投資の成功が決まります。
②客付けが困らない分、客付けのノウハウは得られない
空室がほとんどないので、客付けするために工夫をしなくてもほぼ埋まってしまう点が何点です。
いわゆるメリットの裏返しですね。
②一棟投資
マンション、アパートの1棟を購入する方法です。 融資の受けやすさなどは、築年数や木造、RCなどの種類によって変わってきます。
メリット
①大きなキャッシュフローが得られる
複数戸からの収入が得られること、物件価格のうちの土地の割合が大きくなることなどを理由に、利回りも高くなる傾向にあります。
いわゆる膨大なキャッシュフローが得られるので、そのキャッシュをもとに次の物件購入につなげ、またキャッシュを得る、という戦略がとれるのが1棟の最大のメリットです。 資産を一気に形成したい目的に合致しています。
②客付けの方法を学べる
客付けや修繕など、管理会社と協力して行うため、学びがノウハウが得られ、金融機関からも評価されます。
金融機関からの評価は、次の借入の際に有利に働き、融資も得やすくなります。
デメリット
①初期費用が掛かる
頭金となる初期費用は必要になることが多いです。
③に関連しますが、初期費用1割程度を投入しない限りは融資が下りる可能性が低いため、1棟を購入することは難しいと思われます。
もちろん、あくまで一般的な話ですが、過去の投資経験やノウハウを評価されたり、属性が高い人はそれらがなくてオーバーローン、フルローンで借りている人もいるにはいます。
初心者・はじめての方は1割の頭金が必要だと思って準備しておきましょう。
②賃貸需要がない場合、空室時のリスクも大きい
賃貸需要が少ないエリアなどで購入する場合、空室になった際、多額の支払い額を月々払わなくてはならないリスクを備えています。
月々数万円ならまだしも、複数戸空きが出ると十万～数十万の出費につながるかもしれません
③融資がおりにくい
特に木造アパートに限った話ですが、木造は耐用年数が22年のため、融資がおりにくいのが一般的です。
銀行は耐用年数から経過年数を引いた残りの期間以上は、融資を行うのを渋る傾向にあります。
たとえ属性が高い医者や弁護士などの士業でも、御断りを受けることがあるので、せっかく時間をかけていい物件を探しても融資が下りないので無駄骨になってしまうこともあります。
④修繕のために一時的に大きな費用が発生する可能性
アパートやマンションの修繕が必要になった場合は、修繕のための一時的な出費が大きくなるリスクがあります。
管理している物件の規模の問題なので、備えを持っていれば対処はできると思います。
③戸建投資
1軒家を購入し、住んでもらう家賃で投資する方法です。
空き家リフォームなどもこの分類にはいります。
メリット
①少額から始められる
戸建ては中古なら100万から900万程度で、相場は500万以内で
②不動産投資に必要なノウハウが得られる
リフォームや客付け、周辺地域の調査など、不動産投資に必要なノウハウが得られます。
失敗しても借入金額が少ないため、初心者には練習としておススメともいわれています。
③安く買って高く売る工夫がしやすく、高利回りが期待できる
戸建てに限らずですが、リフォームや改修の結果、相場よりも家賃を高く設定できたりします。
また、購入した際の指値が結構入りやすく、リフォーム費用を調整したり工夫によって利回り30%なども全然可能です。
もちろん、リフォーム費用は銀行から融資を受けて改修することも可能です。
④管理費がかからない
戸建ては購入したら基本的には住居者が管理することになりますので、物件の管理費用はいりません。
デメリット
①物件を見極める難易度が少し高い
シロアリ、傾き、雨漏りなど、リフォーム費用が高くついてしまうために、物件の見極めが必要です。
もしそういった物件を買ってしまったら、いざリフォームだ！というときに想定よりも数百万程度かかってしまうことがあったりします。
②内見の手間がある
戸建ては駅から近いという条件関係なく賃貸需要がある場合も多く、リフォームを行う都合からも、自ら周辺地域の調査を行うことはほぼ必須であると思っていただいてよいです。
リスクをとらずに可処分所得を月数万円増やしたいなら、区分投資投資。一刻も早く膨大な資産を築きたい、リスク許容する人は、1棟投資 or 戸建投資
ここまで見てもらうとわかるように、
区分投資は年収500万以上が見込めて、安定した収入がある人安定的に資産を増やすのに向いています。
区分マンション投資は自分もやっているので、いくつか参考記事を書いているのでご参考ください。
早期サラリーマンリタイア、もしくは不労所得をがっつり得たい人は、戸建てか1棟です。
その分、リスクも大きく、失敗事例も数多く目にしていますし、勉強しなければいけないこともたくさんあります。
プライベートの時間を犠牲にして、より資産形成をジャンプさせたい人は、1棟か戸建てを購入しましょう。