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20代リーマンが購入する区分マンションの節税効果は低い?【20代からの不動産投資】

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不動産投資においては、物件の利益だけではなく節税効果やキャッシュフローがいくらでるかということも、とても重要です。

そこで今回は、20代のリーマンが得られる節税効果を解剖します。

解決されること * 不動産投資に興味があり節税効果について効果や手間、確定申告などの手間を知りたい * どのような仕組みで節税されるのかを知りたい

節税のメリット:年収が低い方が払う税金が少なく、手元にキャッシュが残る

日本は累進課税制度をとっており、お金持ちからお金を集めるという構造になっています。

そんなお金持ちが節税のために使っている技の一つが「減価償却」という方法です。

減価償却とは、有形、無形にかかわらず、資産性の高いものは経年の経過に応じて価値が減っていく=支出があるとして、費用を計上できます。

費用として計上されることは、経理上とてもうれしいです。なぜなら、所得税が減るからです。

もう少し具体的に話すと、例えばリーマンは会社で給与をもらったあと、所得税や住民税が引かれて可処分所得を受け取ることになりますが、

所得税、住民税は年収から計算されているので、年収が見かけ上低い方が税金を払わずにすむということです。

つまり、10年後に価値が下がる割合より税金で持っていかれる割合の方が大きければ、 ものに変えておいた方が得だよねって考えです。

減価償却の対象と一つである、有形固定資産の例としては、以下のものなどがあります。

  • 建物/その附属設備(暖冷房設備、照明設備など)
  • 構築物(ドック、橋など)
  • 機械/搬送設備/その他の付属設備
  • 船舶
  • 航空機
  • 車両及び運搬具
  • 工具、器具及び備品
  • 鑑賞用/興行用の生物

これらは種類と劣化している度合いによって、毎年いくらマイナス計上できるかが変わります。

引用:keiri-omakase.jp

節税対策の中でも、特に不動産投資で節税が注目されている

不動産投資が節税効果が高いといわれている理由が、減価償却を計上することで自分の所得を「見かけ上」減らすことができる点です。

「見かけ上」とはどういうことかといえば・・・

1000万でかったものがを900万で売ったら-100万の損ですが、不動産の場合は建物の価値は減っても

土地の価格が値上がりすると、全体としては変わらないもしくは高く売れる場合があります。

例えば1000万で毎年の減価償却を4年でするとした場合、毎年-50万円所得税が減ったら、5年で250万、余計な所得税を払う必要がなくなりますよね。

つまり、1000万の物件を購入して、900万で売れた場合、トータル250-100=150万を、浮かせることができます。

まとめると、特に不動産が節税効果としてよいとされている理由は以下の通りです。

  • 耐用年数に基づいた形で計上できるので、中古であれば数年で一気に節税効果を得ることができる
  • 建物劣化による価格変動率よりも節税割合の方が高い物件の方が多い
  • 土地の値上がりなども期待できる場合がある

区分マンションは節税効果は高い?

結論、キャッシュフローが低くなりがちな区分では比較的有効に働くと思います。

鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年と高いので、長期的に効果を見込めます。が、

耐用年数が長い=年間の節税効果は低いということになりますので、借入期間を長期で持っていて、

毎月それらと合わせてキャッシュフローもマイナスになっていて、計費計上できればいいと思います。

築古木造は耐用年数の22年を超えているものが多く、借入期間が短く融資期間も短くなります。が、

融資期間が短い=月々や年間のキャッシュフローがマイナスになりやすいので、

そもそも融資がでないか、キャッシュフローが出ていっても問題ないという人にしかおススメができません。

年間の節税効果

では、具体的にどの程度の節税効果が見込めるでしょうか。

例として、年収800万の人が年間の減価償却費が400万円の物件を購入したとします。 (おおよそ4000~7000万の築15年経過ぐらいの物件を想定)

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結果として年間183万円、税金が浮くことになりますね。 (単純化して3年同じ金額を償却する計算にしてますが、少しずつ償却額は下がっていきます)

参考ですが、年収と控除額を計算するための画像を載せておきます。

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参考サイト: www.tokyozeirishikai.or.jp

注意:お金がかかるリスクがあるものを買っていることに変わりはない

節税効果として不動産は有効ですが、維持をするのに出費がかかっているので、それらを含むトータルでの判断が必要です。

まとめ

税金効果が不動産は高いですが、節税目的だけで買うと痛い目を見ることがありますので、きちんといい物件を選定しましょう。