不動産投資を始めようと考えている人は「ローン」のことについて勉強をしなければいけません。
私も先日不動産投資を始めて、ローンを借りる不安にいろいろ直面しました。
- ローンはそもそも組める？
- いくら借りれる？
- 組んだら借金まみれ？
- 借りるのにどこがいい？
- 金利相場は？
今回はローンに関する悩みをベースにQA形式で回答していきます。
- Q：そもそもローンを組める？
- Q：ローンを組むこと自体に問題はないのか
- Q：いくらまで借りれる？
- Q：借金が返せないことがないのか？
- Q：組んだときの条件はいいのか
- Q：若いうちに借りると不利か
- Q：ローンの種類はどんな種類があるのか
- まとめ
Q：そもそもローンを組める？
銀行から融資がおりるかどうかが最も重要で、不動産会社から選ばれるための条件というのは特にありません。
一般的には、400万から500万円以上の年収、社会人経歴年数が3年程度あれば銀行の融資を通せる俎上にあると思っていただいていいといわれています。
勤続年数が3年以上だと通りやすいなどはありますが、明確な条件はなく、基本的には誰でも組むことができます。
Q：ローンを組むこと自体に問題はないのか
ローンを組む＝銀行から金利を払ってお金を借りて借金をする、ということになりますが、毎月の返済額は家賃で返済できます。
月々の返済額は、ローンの借入期間によって決まります。
例：3000万円を金利1.8% 45年ローンで借りる
総返済額：43,794,000円
毎月の返済額：81,100円
81,000円のつち、元金は36,000円分で、利息に対して45,000円を払うことになりますが、元金を返済していくごとに、利息の割合が減っていきます。
Q：いくらまで借りれる？
頭金などなしで、年収の7倍～10倍借りれるといわれています。
借入期間やローンの金利は銀行や金融期間によって異なります。
Q：借金が返せないことがないのか？
借りたお金が不動産に変わり、不動産の価格が変動することでリスクは負う事になります。
もちろん、いきなり1年で半額以下になるとかはほぼないので、急に多額の借金を背負うことはないです。
例えば3000万を借りて不動産を買います。
10年後に3000万から2700万程度の価値に下がりました。
その代わり、月々に8万円、返したとして、8×12×10=960万円が銀行に支払われていたとします。
そのうち、借りていた元金から500万円分を返せていたとした場合、この時点で2500万円分が残っていますね。
この時点で物件を2700万円で売ることができれば
利益 = （売上） - （支出）
= （10年後のマンション売却額） - （10年後の残借金）
= （2700万円） - （3000万円 - 500円）
= 200万
このようにトータル200万のプラスで投資を終えることができます。
Q：組んだときの条件はいいのか
2019年時点での長期金利プライムレートは1%～2%程度なので、現在の条件はいい方だと思います。
これだけの低金利であるからこそ、借入がしやすい今がチャンスとみて不動産投資を始める人が多いです。
ただ、住宅ローンの種類は金融機関によって異なるので、
不動産会社に銀行手続きを任せる場合は、一任せずに聞いてみた方がいいです。
Q：若いうちに借りると不利か
若いうちに借りると不利ということはなく、むしろサラリーマンの価値が高くない年齢からは無担保で借りることが難しいとされています。
Q：ローンの種類はどんな種類があるのか
借入期間、金利、繰り上げ返済の可否、金利の変更頻度、長期/短期のレート変動期間などが、金融機関によって異なります。
例えば2019年7月時点では、 ジャックスは年利1.65%、35年、 イオン住宅ローンは年利1.8%で40年ローンが組めます。
銀行の金利は変動するので、今後5年、10年後に同じ値をとるとは限りませんが、注目しておくことが大事です。
まとめ
ローンに関するまとめを書いていきました。
これから不動産投資を始めるまでに必要な諸費用はこちらにまとめています。