金融庁の「老後には3000万足りない」という発言が話題にもなり、資産運用は日本人の間で重要で大きな悩みになりましたね。
私も去年から資産運用には力を入れていて、今年から中古の区分マンションでの不動産投資をはじめて日々リサーチを繰り返しています。
今回は、20代サラリーマンが中古の区分マンションを購入するにあたり、具体的にいつ、どれくらい費用がかかったかを晒してご紹介します。
解決される悩み * 不動産投資を行う上で必要な準備資金について知りたい * 最低限読んでおきたい本もまとめる
- どんな費用にかかるか
- いつ費用がかかるか
- 支払先
- 裏技を使えば、諸経費や頭金が無料、もしくは安く済ませることができる
- 最終的にかかった初年度費用
- 不動産投資を始めるまでの全体の流れが気になる人は
- まとめ
どんな費用にかかるか
そもそも、不動産投資は、銀行の融資を受けたお金を動かすので、手持ちの資金はほとんど出さずに投資を行うことができます。
ですが、購入に必要な諸費用や銀行への頭金など、自分で払う額がかかることがほとんどです。
一般的には、中古の不動産投資をする場合、購入額の5～10%は自腹で払う必要があります。
いつ費用がかかるか
購入前と購入後にそれぞれ費用が掛かります。
購入前
頭金
頭金として、1戸あたりだいたい10万円程度の自己資金が必要です。
購入金額として差し引かれるため、実質の手出しになります。
購入後
諸経費
国への登録料、税金、保険などが含まれます。
だいたい物件の購入金額の5%～10%程度だと見込んでおいた方がいいです。
例えば、私の場合は2000万円前後の物件で70万円程度の諸費用を概算として出してもらいました。
時期は異なりますが、基本的には購入時や購入して半年後など請求のタイミングが来ます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 司法書士報酬
- 火災保険料
- 固定資産税
支払先
頭金は物件価格に必要なので、実質売側の不動産会社に払うことになります。
諸費用は、物件の所有にかかるものがほとんどです。
（つまり、割り引いて、などの交渉は難しいです。詳細は後述します。）
裏技を使えば、諸経費や頭金が無料、もしくは安く済ませることができる
交渉次第では、諸経費は免除してもらったり、友人紹介経由の場合、紹介料の割引が受けれる場合もあるので、友人経由の場合は持ち替えてみるといいです。
最終的にかかった初年度費用
最終的に、２戸分の区分マンションを購入し、以下の条件で購入しました。
| 総購入金額 | 4520万（2070万+2450万） |
| 頭金 | 20万（10万×2） |
| 諸経費 | 0円 |
| 月々キャッシュフロー | +32000円 |
| 月当たり税金還付金 | +15000円 |
特徴としては、諸経費を無料にしてもらい、キャッシュフローを出せる物件かつ割安の家賃収入が見込める形です。 もちろん出口戦略も話したいところですが、今回は割愛します。
月々のキャッシュフローが47000円、5年間で280万のプラスにできれば御ですが、 さすがに甘いので、処々の経費率0.7％をかけて197万円程度を見込んでいます。
不動産投資を始めるまでの全体の流れが気になる人は
この本では、具体的に必要な手順が詳しく書かれていて、とても勉強になりました。 いくつかの本を読んだ中で、実用的で現実的な路線で書かれていました。
https://www.amazon.co.jp/%E4%B8%96%E7%95%8C%E4%B8%80%E3%82%84%E3%81%95%E3%81%97%E3%81%84-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%AE%E6%95%99%E7%A7%91%E6%9B%B8-1%E5%B9%B4%E7%94%9F-%E6%B5%85%E4%BA%95-%E4%BD%90%E7%9F%A5%E5%AD%90/dp/4800720311www.amazon.co.jp
不動産投資関連のセミナーや面談に興味のある人は、こちらの記事で面談までの手順を書いてます。
まとめ
20代の一般企業勤めのサラリーマンでも中古の区分マンション投資には、必要な経費は20万程度ではじめることができますので、 金利が低い今のうちに始めるのが吉だと思います。